Türkiye Cumhuriyeti’nde konut sektöründe ciddi bir daralma söz konusu. 2019 Haziran ayı rakamlarına baktığımızda, konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 azaldı. Bunun yanında ipotekli konut satışları geçen yıla göre %84,6 azaldı. Türkiye’de ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre %59,2 azaldı.
Özellikle %59,2 oranında azalan ilk kez satılan konutlar aslında Türkiye’deki reel sektöre de ağır bir etki yapacak. Çünkü yap – sat usulü yapılan konutların önemli bölümünün satılamadığını bu yüzden de piyasada konut stokunun arttığını göstermektedir. Bu aynı zamanda müteahhitlerin öz kaynak yerine bankalardan aldığı kredi karşılığında, varlıklarını nakde çeviremediğini işaret etmektedir.
Elindeki varlıkları nakde çeviremeyen müteahhitler için olası iki çözüm vardır. Birincisi, öz kaynaklar ile borçlarını kapatmaktır; ancak bu sermaye aktarımının doğrudan bankaya yapılması anlamına geleceğinden müteahhit firmaları bunu yapmak istemeyecektir. Bir diğer ihtimal ise yeni borçlarla, yeni projeler üretip; borç yapılandırması ile birlikte şanslarını yeniden denemektir. Ancak, bir süredir daralan sektörde bunun da kolay kolay olmayacağı açıktır. Çünkü yeniden borçlanma daha yüksek faiz anlamına gelir, bu da bir tarafta konut stoğu artarken diğer taraftan daha maliyetli konutların artmasına neden olmaktadır.
Yap – sat konutların inşaatından satışına kadar hizmet ve ürün satan çeşitli iş kollarının da sattıkları ürünlerin, karşılığını alamayacakları bir durumun oluşmasına yönelik koşullar yaratılmaktadır. Bu sebeple sadece sarsılan konut sektörü değildir. Eş zamanlı olarak beyaz eşya satıcısından, mobilyacıya yada hırdavatçılara kadar birçok farklı sektörü eş zamanlı olarak olumsuz etkilemektedir.
Dün T24 yazarlarından, Barış Soydan tarafından yazılan benzeri bir analizde endeksa diye bir sayfadan bahsetti. Türkiye’deki gayrimenkül değerleri için son derece detaylı bilgiler veren bu sayfada Türkiye’nin çeşitli illerindeki emlak fiyatlarındaki hareketleri takip etmek mümkün. Bu sayfadaki verilere göre İstanbul’daki konut fiyatları -%13,31 değer kaybetti. Ankara’da bu oran -3,85%. Türkiye genelinde ise konut fiyatları -5,66% seviyesinde. Yani konut değerleri hızla düşüyor. Enflasyon artışının %20 civarında olduğunu hesaba kattığımızda, TC genelinde düşüşün %25 civarında olduğunu; İstanbul gibi bir metropolde ise durumun %35 seviyesine yaklaştığını söylemek mümkün.
Bu fiyatların düşüş eğilimi, aslında bir türlü satılmayan boş konutlardan kaynaklanıyor. Müteahhitler, konut arzını gerçekleştiriyor ancak talep bunu karşılamıyor.
Konut talebini uzun dönemli etkileyen faktörlerin başında nüfus hareketleri yer alır. Ancak nüfus hareketleri bir dengeye gelmiş durumda. Suriye’den gelen mültecilerin yarattığı dinamizm de sona erdi.
Evlilik konusu da konut piyasasını etkileyen faktörlerden. TUİK verileri geçen yıl Türkiye’de 553 bin kişinin evlendiğini ayrıca 142 bin 448 kişinin de boşandığını gösteriyor. Yani evlilik ve boşanmalardan kaynaklı yaklaşık 700 bin konut yıllık talebe karşı; 1,8 milyon boş konut stoğu yaratılmış durumda.
Kısa dönemli kararlara bakacak olursak, sektörün çökmemesi için mevcut konut stoğunun hızla eritilmesi gerekiyor. Bunun için de yıllık çekirdek konut talebi 700 bin olarak öngörebiliriz. Hali hazırda 1,8 milyon boş konut varken, 2018 yılında inşa edilen daire sayısı 656.120 olarak görülmektedir. 2017 yılında ise bu sayı 1.387.310 seviyesindedir. Yani daire bazında sadece son bir yılda piyasaya %50 oranında daha az daire dahil olmaktadır. Ancak üretilen yeni dairelerle, talep arasında uçurum kolay kolay kapanmayacak gibi.
Alım gücü kaynaklı bu soruna TOKİ istatistikleri de benzeri bir uyarı yapıyor. CHP Muğla Milletvekili Mürsel Alban’ın Türkiye Cumhuriyet Meclisine getirdiği konuya göre TOKİ 21 Mart tarihinde başvuru kabul ettiği bir konut kampanyası gerçekleştirdi. Bu kampanyaya göre 210 bin konut ve işyeri alıcısının faydalanabileceği belirtilmişti. Ancak Alban bu kampanyadan 8,735 kişinin yararlandığını, yani hedefin %4,1’ine ulaşıldığını ifade etmiştir.
Konunun talep yönlü olduğunu ifade ederen Alban, konuşmasında şunları söyledi “TOKİ’nin hedef kitlesi Türkiye’deki mevcut piyasa koşulları çerçevesinde konut sahibi olamayan alt ve orta gelir grubu aileler. Vatandaşlar uygun ödeme koşullarıyla ev sahibi olabiliyor. Yüzde 22’lik bir indirim söz konusu olmasına rağmen vatandaşın ödeme güçlüğü içinde bulunduğu ortaya çıktı. Ülkenin içinde bulunduğu dar boğazın bir göstergesi de bu TOKİ kampanyası oldu. Sürekli vergi affı çıkaran iktidar, umduğunu bulamamış, yurttaşlarımız yine de borcunu kapatamamıştı. Affın affı çıktı, yine olmadı. Yurttaşın ne satın alma gücü var, ne de borcunun kapatacak durumu.”
Hal böyleyken bir de Cem Teoman imzasıyla Ahval’de yayınlanan, hükümet – kamu bankaları arasındaki krize bir bakalım. Sorunu kredileri yapılandırma niyeti ile yapılan ama esasen, inşaat sektörünü toparlamayı hedefleyen görüşmelerin tıkandığı söyleniyor. En büyük sebep ise proje değeri ile ilgili olduğuna değiniliyor. Talebi, fiyatları aşağıya çekerek arttırmayı böylelikle inşaat sektöründeki borçlanmayı çözmeyi hedefleyen bankalar, şimdi fiyatların düşmesi yönünde baskı yapıyor. Yeniden yapılandırma formülüne göre, bankalar emlak fiyatlarını %50 – %60 daha ucuza almaya çalışıyor.
Bu formül birçok müteahhit firmayı piyasanın dışında bırakacak, ancak kamu bankaları da ellerindeki likidi, betona yatırıyor. Her ne kadar da ucuza kapatıp uzun dönemde bunun aşılması umud edilse de; türk lirasındaki kırılganlıktan ötürü şahsi fikrim bunun kamu bankalarına orta vadede olumsuz yansıyacağını ve çok daha derin bir krize sebep olacağını öngörüyorum.
Elindeki konutları biriktiren kamu bankalarının, piyasaya konutları daha düşük fiyata sürmesi durumunda özel bankalardan borçlanmış binlerce TC vatandaşı, birkaç yıl boyunca ödediği borca rağmen, yarı fiyata konut sahibi olabilme imkanından yararlanmak isteyecektir. Hal böyle olunca, kısa dönemli kararlar, uzun dönemli etkiler yaratacaktır.
Şöyle düşünün; Faiziyle beraber 500 bin TL’ye denk gelecek olan bir konut aldınız. Yılda 50 bin lira ödeyip; 10 yılda borcunuzu ödemeyi hedeflemektesiniz. Düzenli bir geliriniz olduğundan 1 yıl boyunca borcunuzu ödediniz. Daha 450 bin lira borcunuz varken, sizin konutla aynı durumda, aynı muhitte bir konutu %50 daha ucuza alan kamu bankalarının; 300 bin lira son ödeme rakamı ile satın alabileceğinizi gördünüz.
Ne yaparsınız ?
50 bin liralık paranızı yakıp, 300 bin liralık borca girdiğinizde dahi; 100 bin lira kazanma şansınız olduğunuzu biliyorsanız, boş yere 100 bin lira ödemeyi seçer miydiniz ?
İşte tam bu noktada alınacak olan kararlar son derece önemli bir hale gelir. Bu özel bankaların elinde bir anda konutların birikmesine ve bilançolarda ödenmeyen kredilerin artmasına neden olur.
Bu bir anda bankaların daha yüksek faiz baskısı yapmasına; aynı zamanda da batık riskine neden olurken, kur konusunda da dengesizlikler yaratacaktır.
Türkiye’de konutu lokomotif sektör haline getiren AKP hükümeti; 2001 sonrası krizden çıkış için doğru bir araç seçmişti. Çünkü yaşanan V şekli bir krizdi ve dibe vuran ekonominin toparlanma hızı yüksekti. %9’a kadar ulaşan büyüme rakamları aynı anda birden fazla sektörü etkileyen inşaat sektörünün rüzgarıyla uzun süre sağlıklı biçimde hareket etmişti.
Ancak kritik noktalar aşılıp, büyüme dengeye geldiğinde hükümet ekonomiyi çeşitlendirip, yeni ekonomik alanlar açmak yerine müteahhitlerin baskısı altında kaldı. Niş alanlar yaratmadan; geçen yıl devalüasyon ile karşılaştığında yeni bir krize hazırlıksız olduğu ortaya çıktı.
Bugün Türkiye V şeklindeki bir krize değil L şekli bir sürece giriyor. Eğer ekonomisinde egemen olan müteahhit ve inşaat firmalarının etkisinden çıkamazsa maalesef yeni normal, düşük talep ve fakirleşen bir ekonomik durum yaratacaktır. Anlık adımlar uzun dönemli çözümler sunmayacaktır. Bu, Türkiye’de yaşayan insanların uzun bir süre daha yoksulluk içinde kalacağını göstermektedir.
Tüm bu analizin içinde Kıbrıs’ın kuzeyine dair de ufak bir yorum yapmakta yarar var. Türkiye’nin yaşadığı V şeklindeki krizi; çok daha kısa sürede yaşayan kuzey Kıbrıs ekonomisi, 10 yıldır kronikleşmiş bir haldedir.
TC’den ithal inşaat ile büyüme modeli, ne istenilen büyümeyi yaratmıştır ne de sürdürebilir olmuştur. Bugün, inşaat sektöründe benzeri kaygılar artmakta ancak eldeki bilgiler ölçülebilir değildir. Bir süre önce çeşitlendirmeyi beceremeyen Türkiye’nin yeni kriz dalgasını temsil etmektedir.
Twitter’de “Finance Cyprus” ismiyle değerli veri analizleri yapan sevgili Rüştü’nün tüm söyleyeceklerimi özetleyen bu grafiği aslında konut fiyatlarındaki adadaki genel eğilimi gösteriyor. Hızla düşen fiyatların, aslında Türkiye’dekine benzer bir tıkanmayı getireceği ve eğer vaktinde hareket edilmezse kontrolü zor olacak bir krizi tetikleyeceği açıktır. Başka bir deyişle, hükümetin bu konuda nasıl tedbirler alacağı da eş derece önemli olacaktır. Ancak, L şekli bir kriz yaşanacaksa bunu imzalanan protokollerle çözülemeyeceği açıktır.
