Emirname süreci başladığından beri, emirnamenin konut fiyatlarını arttıracağına yönelik bir varsayım yapılıyor.
Özetle firmalar şöyle bir şey ifade ediliyor: 1 arsa üzerine 20 daireden 5 katlı bir apartman yapıp, arsa maliyetini 20 ye bölmek yerine; 4 kata 16 daireli bir bina yaparsanız bu arsa maliyetinin satın alacak kişiye daha fazla yansıtılacağı anlamına gelir. Bu yüzden de emirname fiyatları yükseltecektir.
İlk anda akla yatkın bir iddia olarak görülen bu tartışmayı biraz daha derinden incelemek gerekiyor.
Yatırımlarla ilgili en önemli noktalardan biri spekülasyon ile gerçek fiyatlandırma arasındaki ayrımı yapabilmektir. Bana göre yukarıdaki iddia spekülatif bir iddiadır. Gerçek anlamda fiyat değerlendirmesi yapacaksak; bunun için arz ve talep durumuna bakmak gerekir.
Eğer yatırım değerlendirmesi yapılacaksa ve bu konut sektöründe ise arsa fiyatları, diğer girdi maliyetlerinin yanında bir veridir.
Ancak arsa ile konut sayısı ile bunun üzerindeki arz – talep ilişkisini görmezden gelmek mümkün değildir. Çünkü üretim maliyetleri belli tercihlere göre değişkenlik gösterirken, arsa maliyetinin fiyatı piyasada belirlenmiştir. Ancak arsa fiyatlarının sabit olacağını kabul etmek mümkün değildir. Öyle ki, Yunanistan krizi sırasında dönüşen ekonomik ilişkilerden dolayı konut fiyatlarındaki aşırı düşüşün grafiği durumu açıklamak için yeterlidir.
O yüzden konut fiyatlarının sürekli yukarı yönlü olacağı varsayımını bir kenara bırakmak gerekir. Konut piyasası ile ilgili daha derinlikli yorumlar yapabilmek için aynı zamanda diğer boyutları da ele almak gerekir.
Öncelikle Mağusa – Yeniboğaziçi – İskele bölgesinde konut stoğunun yaşayan nüfusun üstünde olduğu verisi mevcuttur. Bu fazladan stoğun kiracı ve kısa dönemli konaklayan kişilerden de fazla olduğu bilinmektedir. Her yeni yapılan blokta kullanılmayan daireler olduğu bilinmektedir. Bu boşluğun sebebi ya satılmamış olmasıdır ya da yatırımcının beklentisinin altında kiralamayı kabul etmemsi ile ilgilidir. Yatırımcıların ucuza kiralamaya direnmesinin en önemli sebeplerinden biri, mevcut daralmanın niteliğini anlamak ile ilgilidir. Eğer kısa dönemli bir daralma ise bekleyebilir ancak uzun dönemli bir daralma söz konusu ise ya yatırımcı yatırımının karşılığını tahmin ettiğinden daha uzun sürede alacak yada elindeki yatırımı anlamsız bulduğundan onu elden çıkararak nakit para ile yeni yatırım arayışlarına girecektir.
Özetle, mevcut konut stoğu ve fiyatlarının yeni yatırımlarla kısa süreli yukarı yönlü hareket etmiş; ancak piyasanın öğrenci sayısının azalması, iç piyasada döviz kaynaklı olarak talebin azalmasından dolayı arz karşılık bulamamıştır. Şimdi üniversitelerin daha çok öğrenci alarak sistemin devam etmesini test edecek (yapılan huzur operasyonları bu noktada olumsuz bir müdahaledir) yada döviz krizinin sonlanarak alım gücünün artması beklenecektir. Bu da Kıbrıs sorununun çözülmediği koşullarda ancak Türkiye’deki gidişatın iyileşmesi ile ilgili bir mesele olarak görülmelidir. Ancak burada piyasadaki sıkışma emirnameden bağımsız sebeplerdir.
Eldeki veriler piyasadaki kısa süreli durağanlığın, uzun dönemli olma ihtimalini güçlendirmektedir. Fiyatların azalma eğilimine girerek dengeye ulaşma durumunda olduğunu göstermektedir. Fiyatların düşme eğilimine girmesi hem kira gelirlerini azaltma potansiyelini hem de konut fiyatlarının azalma eğilimine sahip olduğunu göstermektedir.
Ayrıca, fiyatların düşme eğilimi ile faizlerin artışını birlikte düşünürsek; ağırlıklı olarak kredi ile dönen piyasada insanların kredi borçlarını ödeyemeyeceği, ipotek olarak gösterdikleri mülkleri bankaya bırakarak borçlarından kurtulacakları, bankaların ise ellerinde konut stoğunu nakide döndürmek için ellerindeki konutları satacaklarını kabul etmek rasyoneldir. İpotek konutların hali hazırda konut stoğu yüksek olan bir bölgede alıcı bulabilmesi için yine konut fiyatlarının piyasada fiyatları azaltma baskısı yaratacağı gerçeğini ortaya koymaktadır.
Binaların üretim değerleri değişkenlik gösterse de, sabit olarak varsayılan üretim maliyeti metrekareye 400 pound civarındadır. Üretim maliyetine ek olarak binen arsa değerindeki değişiklik ise fiyatlardaki esas değişkenlik sebebidir. Fiyatların azalması aslında gerçekleşeceğini ve fiyatların düşmesindeki esas kaynağın arsa fiyatlarındaki düşüş olduğu noktasıdır.
Özetle, eğer konut piyasasına daha düşük talep olup fiyatlar düşme eğilimine girerse, aynı şekilde arsaların da fiyatlarında sabitlenme ve dolaylı olarak düşme eğilimine gireceğini söyleyebiliriz. Hal böyleyken daha emirnameden bağımsız olarak arsa fiyatlarının yükselmemesi için sebeplerin olduğu açıktır.
Tüm bu daralma işaretleri; yabancı piyasalarda risk seven yatırımcıları çekerek onlara yüksek kazanç vadedebilecek bir aracın ortadan kaybolması; doğal olarak yeni konutların piyasaya sürülmesini yavaşlatacaktır. Bu anlık değil ama birkaç yıllık bir süreyi kapsayabilir.
Yap – sat sektörü bu noktada yabancı piyasaları kaybetmemek için sürekli cezbedici yatırımlar yaparak, aslında spekülatif yatırımları çeşitlendirmektedir. Bu sayede piyasa dönmektedir.
Niyet edilen risk seven yatırımcıları çekerek sektörün devamlılığını sağlamaktadırlar. Ancak risk seven yatırımcının, yüksek kazanım sağlayamayacağı bir yatırımı fark etmesi ona yönelik ilgisinin azaltacaktır.
Çok fazla boş konut ve canlı olmayan bir piyasanın oluşması durumunda, arsa fiyatlarının sabit kalması mümkün değildir. Azalması durumunda ise iddia edilen fiyatların artacağı konusunun doğrulanması mümkün değildir.
Tüm bunlar olurken; boş konut stoğunun yeni kazanç kapısı olarak görülmesi engellenemeyecektir. Bu stoğun nasıl eritileceği ile ilgili ise hareket noktası arsa fiyatlarının yükseltilmesi değil; onların tekrar piyasaya nasıl sunulacağı ile ilgilidir.
Fiyatların artmaya devam etmesi, talebin düşmesi koşullarında fiyatların arttırılması sürdürülebilir değildir. Bu noktada yüksek olasılık, yüksek sermayeye sahip şirketlerin bir süre direnmeye devam ederek, önce küçük müteahhit şirketlerin piyasadan çekilmesini sağlamak; ardından piyasanın yeniden dengeye gelmesi ile ilgilidir.
Bunun yanında boş konut stoklarına yönelik devlet müdahalesi ile fiyatların düşme eğiliminin hızlanması ve daha ucuza konut edinebilmenin kolaylaştırılması önemli bir çözüm olarak değerlendirilmelidir.
Gelinen bu noktada; emirnamenin büyüme eğiliminde olmayan piyasada yapabileceği en büyük şey, fiyatlar hızla düşerken, daha fazla konut stoğu yaratılmasının önüne geçmesidir. Bu bağlamda tartışabileceğimiz eksiklikler ve gerçekleşeceği güne kadar geçen sürede doğan suiistimal halleri ile ilgili ayrıca dikkatle çalışmak gerekmektedir. Ancak, dibe vurmadan önce mantıksız adımlar atacak olan yap sat sermayesinin kalıcı etkilerini engelleyerek planlı bir gelişme ve büyümeye olanak verecek imar planına öncülük yapacağı için zamanlaması hala daha önemlidir.
Bu açıdan spekülatif değerlendirme ve hareketleri takibe almak gerekir. Konut piyasasında spekülatif girişimlerle tüketiciyi ve genel anlamda ekonomiye verilecek zararı engellemek için belki de farklı düzenlemeleri de gündemde tutmak bir seçenek olarak değerlendirilmelidir.
