• Künye
  • Dayanışma
  • İletişim
  • Gizlilik Politikası
Cuma, Haziran 9, 2023
Bulamadık
Tümünü Gör
Gazeddakıbrıs
  • ANA SAYFA
  • HABER
    • GAZEDDA’NIN GÜNDEMİ
    • KIBRIS
    • DÜNYA
    • KORONAVİRÜS
    • İKLİM KRİZİ | EKOLOJİ
  • YORUM
    • EDİTORYAL KOLEKTİF
    • GAZEDDABLOG
      • GAZEDDA YAZARLARI
      • GÜNEYDEN YAZARLAR
        • PENNA
      • DÜNYADAN YAZARLAR
        • PROJECT SYNDICATE
    • RÖPORTAJ
  • MULTİMEDYA
    • GAZEDDAPOD
    • GAZEDDAWEBTV
  • TÜM İÇERİK
  • ANA SAYFA
  • HABER
    • GAZEDDA’NIN GÜNDEMİ
    • KIBRIS
    • DÜNYA
    • KORONAVİRÜS
    • İKLİM KRİZİ | EKOLOJİ
  • YORUM
    • EDİTORYAL KOLEKTİF
    • GAZEDDABLOG
      • GAZEDDA YAZARLARI
      • GÜNEYDEN YAZARLAR
        • PENNA
      • DÜNYADAN YAZARLAR
        • PROJECT SYNDICATE
    • RÖPORTAJ
  • MULTİMEDYA
    • GAZEDDAPOD
    • GAZEDDAWEBTV
  • TÜM İÇERİK
Bulamadık
Tümünü Gör
Gazedda
Bulamadık
Tümünü Gör
Ana Sayfa YORUM GAZEDDABLOG GAZEDDA YAZARLARI Mertkan Hamit

Emirname geçti diye konut fiyatları artar mı? – Mertkan Hamit

Mertkan Hamit Mertkan Hamit
12 Aralık 2018
Okuma Süresi: 5 dk
A A
Emirname geçti diye konut fiyatları artar mı? – Mertkan Hamit

Emirname süreci başladığından beri, emirnamenin konut fiyatlarını arttıracağına yönelik bir varsayım yapılıyor. 

Özetle firmalar şöyle bir şey ifade ediliyor: 1 arsa üzerine 20 daireden 5 katlı bir apartman yapıp, arsa maliyetini 20 ye bölmek yerine; 4 kata 16 daireli bir bina yaparsanız bu arsa maliyetinin satın alacak kişiye daha fazla yansıtılacağı anlamına gelir. Bu yüzden de emirname fiyatları yükseltecektir.

İlk anda akla yatkın bir iddia olarak görülen bu tartışmayı biraz daha derinden incelemek gerekiyor. 

Yatırımlarla ilgili en önemli noktalardan biri spekülasyon ile gerçek fiyatlandırma arasındaki ayrımı yapabilmektir. Bana göre yukarıdaki iddia spekülatif bir iddiadır. Gerçek anlamda fiyat değerlendirmesi yapacaksak; bunun için arz ve talep durumuna bakmak gerekir. 

Eğer yatırım değerlendirmesi yapılacaksa ve bu konut sektöründe ise arsa fiyatları, diğer girdi maliyetlerinin yanında bir veridir. 

Ancak arsa ile konut sayısı ile bunun üzerindeki arz – talep ilişkisini görmezden gelmek mümkün değildir. Çünkü üretim maliyetleri belli tercihlere göre değişkenlik gösterirken, arsa maliyetinin fiyatı piyasada belirlenmiştir. Ancak arsa fiyatlarının sabit olacağını kabul etmek mümkün değildir. Öyle ki, Yunanistan krizi sırasında dönüşen ekonomik ilişkilerden dolayı konut fiyatlarındaki aşırı düşüşün grafiği durumu açıklamak için yeterlidir. 

 

pastedGraphic.png
Yunanistan Konut Endeksi

O yüzden konut fiyatlarının sürekli yukarı yönlü olacağı varsayımını bir kenara bırakmak gerekir. Konut piyasası ile ilgili daha derinlikli yorumlar yapabilmek için aynı zamanda diğer boyutları da ele almak gerekir. 

Öncelikle Mağusa – Yeniboğaziçi – İskele bölgesinde konut stoğunun yaşayan nüfusun üstünde olduğu verisi mevcuttur. Bu fazladan stoğun kiracı ve kısa dönemli konaklayan kişilerden de fazla olduğu bilinmektedir. Her yeni yapılan blokta kullanılmayan daireler olduğu bilinmektedir. Bu boşluğun sebebi ya satılmamış olmasıdır ya da yatırımcının beklentisinin altında kiralamayı kabul etmemsi ile ilgilidir. Yatırımcıların ucuza kiralamaya direnmesinin en önemli sebeplerinden biri, mevcut daralmanın niteliğini anlamak ile ilgilidir. Eğer kısa dönemli bir daralma ise bekleyebilir ancak uzun dönemli bir daralma söz konusu ise ya yatırımcı yatırımının karşılığını tahmin ettiğinden daha uzun sürede alacak yada elindeki yatırımı anlamsız bulduğundan onu elden çıkararak nakit para ile yeni yatırım arayışlarına girecektir.

Özetle, mevcut konut stoğu ve fiyatlarının yeni yatırımlarla kısa süreli yukarı yönlü hareket etmiş; ancak piyasanın öğrenci sayısının azalması, iç piyasada döviz kaynaklı olarak talebin azalmasından dolayı arz karşılık bulamamıştır. Şimdi üniversitelerin daha çok öğrenci alarak sistemin devam etmesini test edecek (yapılan huzur operasyonları bu noktada olumsuz bir müdahaledir) yada döviz krizinin sonlanarak alım gücünün artması beklenecektir. Bu da Kıbrıs sorununun çözülmediği koşullarda ancak Türkiye’deki gidişatın iyileşmesi ile ilgili bir mesele olarak görülmelidir. Ancak burada piyasadaki sıkışma emirnameden bağımsız sebeplerdir.

Eldeki veriler piyasadaki kısa süreli durağanlığın, uzun dönemli olma ihtimalini güçlendirmektedir. Fiyatların azalma eğilimine girerek dengeye ulaşma durumunda olduğunu göstermektedir. Fiyatların düşme eğilimine girmesi hem kira gelirlerini azaltma potansiyelini hem de konut fiyatlarının azalma eğilimine sahip olduğunu göstermektedir. 

Ayrıca, fiyatların düşme eğilimi ile faizlerin artışını birlikte düşünürsek; ağırlıklı olarak kredi ile dönen piyasada insanların kredi borçlarını ödeyemeyeceği, ipotek olarak gösterdikleri mülkleri bankaya bırakarak borçlarından kurtulacakları, bankaların ise ellerinde konut stoğunu nakide döndürmek için ellerindeki konutları satacaklarını kabul etmek rasyoneldir. İpotek konutların hali hazırda konut stoğu yüksek olan bir bölgede alıcı bulabilmesi için yine konut fiyatlarının piyasada fiyatları azaltma baskısı yaratacağı gerçeğini ortaya koymaktadır. 

Binaların üretim değerleri değişkenlik gösterse de, sabit olarak varsayılan üretim maliyeti metrekareye 400 pound civarındadır. Üretim maliyetine ek olarak binen arsa değerindeki değişiklik ise fiyatlardaki esas değişkenlik sebebidir. Fiyatların azalması aslında gerçekleşeceğini ve fiyatların düşmesindeki esas kaynağın arsa fiyatlarındaki düşüş olduğu noktasıdır. 

Özetle, eğer konut piyasasına daha düşük talep olup fiyatlar düşme eğilimine girerse, aynı şekilde arsaların da fiyatlarında sabitlenme ve dolaylı olarak düşme eğilimine gireceğini söyleyebiliriz. Hal böyleyken daha emirnameden bağımsız olarak arsa fiyatlarının yükselmemesi için sebeplerin olduğu açıktır.

Tüm bu daralma işaretleri; yabancı piyasalarda risk seven yatırımcıları çekerek onlara yüksek kazanç vadedebilecek bir aracın ortadan kaybolması; doğal olarak yeni konutların piyasaya sürülmesini yavaşlatacaktır. Bu anlık değil ama birkaç yıllık bir süreyi kapsayabilir. 

Yap – sat sektörü bu noktada yabancı piyasaları kaybetmemek için sürekli cezbedici yatırımlar yaparak, aslında spekülatif yatırımları çeşitlendirmektedir. Bu sayede piyasa dönmektedir.

Niyet edilen risk seven yatırımcıları çekerek sektörün devamlılığını sağlamaktadırlar. Ancak risk seven yatırımcının, yüksek kazanım sağlayamayacağı bir yatırımı fark etmesi ona yönelik ilgisinin azaltacaktır.

Çok fazla boş konut ve canlı olmayan bir piyasanın oluşması durumunda, arsa fiyatlarının sabit kalması mümkün değildir. Azalması durumunda ise iddia edilen fiyatların artacağı konusunun doğrulanması mümkün değildir. 

Tüm bunlar olurken; boş konut stoğunun  yeni kazanç kapısı olarak görülmesi engellenemeyecektir. Bu stoğun nasıl eritileceği ile ilgili ise hareket noktası arsa fiyatlarının yükseltilmesi değil; onların tekrar piyasaya nasıl sunulacağı ile ilgilidir. 

Fiyatların artmaya devam etmesi, talebin düşmesi koşullarında fiyatların arttırılması sürdürülebilir değildir. Bu noktada yüksek olasılık, yüksek sermayeye sahip şirketlerin bir süre direnmeye devam ederek, önce küçük müteahhit şirketlerin piyasadan çekilmesini sağlamak; ardından piyasanın yeniden dengeye gelmesi ile ilgilidir. 

Bunun yanında boş konut stoklarına yönelik devlet müdahalesi ile fiyatların düşme eğiliminin hızlanması ve daha ucuza konut edinebilmenin kolaylaştırılması önemli bir çözüm olarak değerlendirilmelidir. 

Gelinen bu noktada; emirnamenin büyüme eğiliminde olmayan piyasada yapabileceği en büyük şey, fiyatlar hızla düşerken, daha fazla konut stoğu yaratılmasının önüne geçmesidir. Bu bağlamda tartışabileceğimiz eksiklikler ve gerçekleşeceği güne kadar geçen sürede doğan suiistimal halleri ile ilgili ayrıca dikkatle çalışmak gerekmektedir. Ancak, dibe vurmadan önce mantıksız adımlar atacak olan yap sat sermayesinin kalıcı etkilerini engelleyerek planlı bir gelişme ve büyümeye olanak verecek imar planına öncülük yapacağı için zamanlaması hala daha önemlidir. 

Bu açıdan spekülatif değerlendirme ve hareketleri takibe almak gerekir. Konut piyasasında spekülatif girişimlerle tüketiciyi ve genel anlamda ekonomiye verilecek zararı engellemek için belki de farklı düzenlemeleri de gündemde tutmak bir seçenek olarak değerlendirilmelidir. 

Gazedda'dan haberdar olmak için takipte kalın...

Takipten çık
Mertkan Hamit

Mertkan Hamit

Tarihsever, ekonomist, Levant insanı...

Enflasyon yüzde 116,56 : ‘Milli para’ TL ama her şey döviz!
Mertkan Hamit

Türk Lirası’nda değer kaybı devam ediyor | Mertkan Hamit

Mertkan Hamit
7 Haziran 2023
0

Seçimin ardından başlayan Türk lirasındaki değer kaybı devam ediyor. Erdoğan'ın seçim önceki ekonomi politikasında döviz rezervlerinin kullanılarak düşük faiz ile TL'nin değerinin belli bir aralıkta dalgalanması hedefiyle izlenen politika ekonomi...

Okumaya Devam Et
Yüksek Seçim Kurulu yasadışılık tespit etti – Murat Kanatlı
Mertkan Hamit

Solda birlik iddiasının karşılığı olmadığı bir kez daha kanıtlanıyor | Mertkan Hamit

Mertkan Hamit
22 Mayıs 2023
0

Ara seçim ile ilgili 3 sol, 3 sağ en az 6 aday yarışacak. Ara seçime dair gözlemlediğim birkaç noktayı ortaya koymakta yarar var: 1- Öncelikle sine-i millet diyerek, istifa eden...

Okumaya Devam Et
Birleşik Krallık’ta üç üniversite daha fosil yakıt şirketlerine personel vermeyecek
Mertkan Hamit

Slogan atarak vatan kurtarmanın bizi getirdiği noktadayız | Mertkan Hamit

Mertkan Hamit
4 Mayıs 2023
0

Bir tarafta milyonluk konut projelerini bir gelişmişlik göstergesi olarak sunanlar var; diğer tarafta her bir çocuğun temel ihtiyacı olan eğitime erişimini sağlayacak kamusal hizmetlerin eksikliğinden ötürü kaliteli parasız kamusal eğitim...

Okumaya Devam Et
BM: 2021’de her 4,4 saniyede bir çocuk veya genç hayatını kaybetti
Mertkan Hamit

Çocuk hayatının değerini anlamak için, hayatlarını kaybettikleri olayları yaşamamız gerekmemeli | Mertkan Hamit

Mertkan Hamit
3 Mayıs 2023
0

Yaşadığımız ülkeye dair birçok konuda fikirlerimiz, endişelerimiz veya beklentilerimiz vardır. Ben ciddi iki endişemi yazmak istiyorum. Ancak, birbiri ile ilişkili iki konunun bence geleceğe dönük dikkate değer bir gösterge olduğunu...

Okumaya Devam Et
Etnik ayrım çizgisinde deliklerin açılması sayesinde… | Mertkan Hamit
Mertkan Hamit

Etnik ayrım çizgisinde deliklerin açılması sayesinde… | Mertkan Hamit

Mertkan Hamit
24 Nisan 2023
0

Foto: Anikitos Hadjicharalambous Pergama kapısından geçerken 30 dakika beklediğimi düşünürken, bugünün 23 Nisan olduğunun farkına vardım. 20 sene önce, 23 Nisan 2003 günü, iki toplum arasına çekilen çağdışı etnik ayrım...

Okumaya Devam Et

YAZARLAR

Enflasyon yüzde 116,56 : ‘Milli para’ TL ama her şey döviz!
Mertkan Hamit

Türk Lirası’nda değer kaybı devam ediyor | Mertkan Hamit

Mertkan Hamit
7 Haziran 2023
“Yol uzun ama ya bir yol bulacağız ya da bir yol yapacağız; biz sevgili yurdum, yolun kendisi olacağız”
Tacan Reynar

Reynar: YSK yargı organı olmadığı gibi üyelerinin Yargıç olması da o kurulu mahkeme yapmaz | Tacan Reynar

Tacan Reynar
6 Haziran 2023
Kürsü 🥊 Tevfik Aytekin
Tevfik Aytekin

Kürsü 🥊 Tevfik Aytekin

Tevfik Aytekin
4 Haziran 2023
Çalıyor

Black Mirror 15 Haziran’da dönüyor | Video Haber

Black Mirror’ın 6. sezonundan ilk fragman yayınlandı

Black Mirror 15 Haziran’da dönüyor | Video Haber

GAZEDDA'NIN GÜNDEMİ
Mocha Kasırgası Myanmar’a ulaşırken milyonlarca mülteci yıkıma karşı hazırlanıyor

Suriyeliler “geri gönderme” tartışmasına ne diyor? 🏴

DÜNYA
Barış Atay’dan Memet Ali Alabora’ya Gezi’nin sanatçıları | “O an öleceğimi sandım” ✊

Barış Atay’dan Memet Ali Alabora’ya Gezi’nin sanatçıları | “O an öleceğimi sandım” ✊

DÜNYA
Fillerin Asya’daki yaşam alanlarının yaklaşık üçte ikisi yok oldu

Almanya’daki Türk seçmenler hangi adaya, neden oy verdi? 🗳️🇩🇪

DÜNYA
Mustafa Sarıgül fenomeni 📵

Mustafa Sarıgül fenomeni 📵

DÜNYA
İktidar 🌌🌍

İktidar 🌌🌍 Ulus Baker

DÜNYA
Kıbrıs üzerine 🌶️🧠 Ulus Baker

Kıbrıs üzerine 🌶️🧠 Ulus Baker

DÜNYA
Dil, bir emir sistemidir 👅👮

Dil, bir emir sistemidir 👅👮

DÜNYA
Yaratıcı Eylem Nedir 🥚 Gilles Deleuze

Yaratıcı Eylem Nedir 🥚 Gilles Deleuze

DÜNYA
BY’nin adayı Umut Ersoy oldu

BY’nin adayı Umut Ersoy oldu

GAZEDDA'NIN GÜNDEMİ

Twitter’da takip et

Tweetlerim

Instagram

Takip et

  • Hayat Ersin
  • Her Perşembe ve Cuma gün olduğu gibi; öğle saat 12:00’da Gazeddakıbrıs Kolektifi’nden Nuri Sılay ve Tevfik Aytekin, bu hafta da Kıbrıs ve dünya gündemini yorumluyor. 

Sansürsüz, Gazedda’nın Youtube, Facebook ve Twitter sayfalarından aynı anda yayında olacak.
  • Η Οργανωτική Επιτροπή της Πορείας Υπερηφάνειας της 17ης Μαΐου προσκαλεί κάθε άτομο σε πορεία κατά της Ομοφοβίας, Αμφιφοβίας και Τρανσφοβίας στις 17 του Μάη

17 Mayıs Onur Yürüyüşü Organizasyon Komitesi herkesi 17 Mayıs Günü Homofobiye, Bifobiye, Transfobiye karşı yürüyüşe davet ediyor.

May 17th Pride March Organizing Committee invites everyone to march against Homophobia, Biphobia, and Transphobia on May 17th.

#pride2023 
#pride2023🌈
  • Bugün 17 Mayıs Uluslararası Homofobi, Bifobi, İnterfobi ve Transfobi Karşıtı Gün. 1990 yılında Dünya Sağlık Örgütü’nün eşcinselliği hastalıklar listesinden çıkarması adına, 2004 yılından bu yana olarak kutlanan bugün her yıl yeni bir temaya sahip.

Bu yılın teması “Hep birlikte, çeşitlilikle bir arada”.

17 Mayıs’ın dünya çapındaki kutlamalarını buluşturan 17May.org’un bu yıl için açıklaması şöyle:

“Uluslararası Homofobi, Transfobi ve Bifobi ile Mücadele Günü
  • Gazeddakıbrıs Editoryal Kolektifi
  • Ersin
  • "Filozoflar dünyayı yalnızca çeşitli biçimlerde yorumlamışlardır; oysa sorun onu değiştirmektir." 
(Almanca aslı: "Die Philosophen haben die Welt nur verschieden interpretiert; es kömmt drauf an, sie zu verändern.)

Karl Marx, Feuerbach Üzerine Tezler, 1845.
  • Gazeddakıbrrıs Editoryal Kolektifi

Gazedda Sosyal Medya

SON EKLENENLER

Eriyen buzullar suları öngörülenden çok daha fazla yükseltecek

Arktik yaz buzunu kurtarmak için artık çok geç

14 saat önce
El Nino başladı, 2024’te sıcaklık rekoru kırılabilir

El Nino başladı, 2024’te sıcaklık rekoru kırılabilir

14 saat önce
Güneş enerjisinde yeni bir çağ: İki boyutlu malzemeyle uzayda enerji tarlası kurulabilecek

Güneş enerjisinde yeni bir çağ: İki boyutlu malzemeyle uzayda enerji tarlası kurulabilecek

1 gün önce
Orman yangınlarının dumanları ABD’de on milyonlarca kişinin sağlığını tehdit ediyor

Orman yangınlarının dumanları ABD’de on milyonlarca kişinin sağlığını tehdit ediyor

1 gün önce
“Öğretmenlerin haklı mücadelesinin yanındayız”

“Stabil para birimine geçmek için çalışma başlatılmalıdır”

1 gün önce
Gazedda

© 2022 Gazeddakıbrıs - Copyleft

  • Künye
  • Dayanışma
  • İletişim
  • Gizlilik Politikası

Bulamadık
Tümünü Gör
  • Ana Sayfa
  • HABER
    • GAZEDDA’NIN GÜNDEMİ
    • KIBRIS
    • DÜNYA
    • KORONAVİRÜS
  • MULTİMEDYA
    • GAZEDDAPOD
    • GAZEDDAWEBTV
  • YORUM
    • EDİTORYAL KOLEKTİF
    • GAZEDDABLOG
      • GAZEDDA YAZARLARI
      • GÜNEYDEN YAZARLAR
      • DÜNYADAN YAZARLAR
    • RÖPORTAJ

© 2022 Gazeddakıbrıs - Copyleft

Welcome Back!

Login to your account below

Forgotten Password?

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.

Log In

Add New Playlist

Web sitemizde size en iyi deneyimi sunabilmemiz için çerezleri kullanıyoruz. Bu siteyi kullanmaya devam ederseniz, bunu kabul ettiğinizi varsayarız. Gizlilik ve Çerezler Politikası sayfamızı ziyaret edin.