Hükümete Erken Bir Soru: “İnşaat piyasasındaki sancının sonuçları, cebimizden mi geçiyor?”
Cumartesi günü Yenidüzen gazetesi “Emlakta Faiz Sancısı” manşetiyle son derece önemli bir habere imza attı. Gayrimenkul piyasasının önemli aktörleri ile mülakatlar gerçekleşti.
Tartışmanın sağlıklı olması için önce bahsi geçen haberdeki ifadelerin bazılarını hatırlatmakta yarar var:
- Pek çok ilçede satılık ve kiralık konutlar dikkat çekerken, özellikle banka faizlerinin yükselmesi nedeniyle sektör hareketlenmiyor.
- Lefkoşa, Girne ve Mağusa hizmet veren emlakçılar, piyasada çok fazla konut ve binanın olduğunu ancak ekonomik sıkıntılar nedeniyle satışlarda durgunluk yaşandığını belirtti.
- Emlakçılar yeni ev satışlarının düşmesine rağmen ikinci el konut satışların da ise artış olduğunu dile getirdi.
- Bölgesel bazda kiralık evlerin birçoğunun da boş kaldığını söyleyen emlakçılar, gerek öğrenci azlığı gerekse ‘yıllık’ istenen kira bedellerinin bunda etkili olduğunu belirtti.
- Özellikle Mağusa bölgesinde ev sahiplerinin yıllık kira istediğini söyleyen Mağusalı emlakçılar, hem öğrenci sayısının az olması hem de yüksek kira bedelinin piyasayı olumsuz etkilediğini aktardı.
- Lefkoşa bölgesinde çok fazla daire, ev vardır. Geçen yıla göre % 30 daha fazla boş bina var.
- Yerli halkın alım gücü düştü ve bu satışlara yansıdı. Çok fazla dükkan boştadır.
- Mağusa’da çok fazla kiralık ev ve daireler var. Çok kiralık ev var çünkü mal sahipleri çok fahiş fiyatlar istiyor.
- Mağusa bölgesinde emlak sektörü kötü gidiyor, ilgi yok. Mağusa’da satılık konutlar için belli başlı firmaların projeleri mevcuttu, onlar da yabancı pazarına satıyorlar. Yerli halk ise satılık konutlar için girişimde bulunmuyor. Bunların sadece sonrasında kiralıkta bir sıkıntı yaşanacak diye düşünüyorum. Adamlar bir yabancıya kira garantisi vererek 3- 5 tane birden ev satabiliyor. Bu sene evler boş kaldı çünkü rakamlar yüksek. Yeterli öğrenci de gelmedi. Önümüzdeki sene aynı şeyi yine yaşayacağız. Mağusa’da genelde eşyalı evler kiralanır, eşyasız daire kolay kolay bulunmaz.
Oldukça öenmli ifadelerin bir arada gördüğümüz bu açıklamalarda aslında sadece inşaat sektöründeki değil, yarattığımız Turizm – Üniversite – Konut modelinin de mevcut haliyle sürekliliğini kaybettiğini görüyoruz.
Özellikle Mağusa’da konut alan yabancıların, çalıştıkları şirketlere güven problem yaşadığına dair somut bulgularla şahsen karşılaşmış olmam da; aslında yeni bir ekonomik model ve bununla beraber davranışsal anlamda piyasanın akılcılaştırılması gerekiyor.
Akılcılaştırmadan kastettiğim ise sona gelindiği ve bu noktadan sonra ekonomik vizyonun geliştirilerek, sektörel çeşitliliğin zaruri bir ihtiyaç olduğunu vurgulamak gerekir.
Daha önce yazdığım konut fiyatlarının azalacağına yönelik iddiamı yukarıdaki bulgular desteklemekte, aynı zamanda da bize şu noktaları göstermektedir:
- Toplam talep azalmaktadır.
- Sektöre güven azalmaktadır
Bu iki durum talebi azalmasıyla fiyatların düşme hızını arttıracaktır. Aynı zamanda iklimin kötü olması arz tarafında da daralmanın yaşanmasına neden olacağını ifade etmektedir. Yeni yatırım yapmak batık riskini arttıracağı için konut stoğunun tüketilmesi gerekmektedir. İşin tek güzel tarafı, sektörün yavaşladığı bu dönemde, en azından geleceğe yönelik imar planı çalışmalarının gündemde olmasıdır. Bu en azından gelecekte konut piyasasında yaşanacak sorunların etkisini sınırlayacak bir özelliğe sahip olacaktır. Ancak şu an plansızlığın cezasını çekmek durumundayız.
Hali hazırda mevcut nüfusunun ihtiyacının çok üzerinde (kimi bölgelerde 3 katına ulaşmaktadır) konut olduğunu gördüğümüze göre, konut stokunun eritilme süreci başlayacak, fiyatlar düşmeye başlayacaktır.
Bu noktada bankacılık piyasasının kırılganlığına da dikkat etmek gerekir. Piyasa değeri düşen konutların, banka bilançolarına yansıması ve oluşan farkın kredi riski üzerindeki etkisi daha büyük bir sorun yaratacaktır. Dünya Bankasının yaptığı son araştırmalarda Dolar kurunda 8 seviyesini geçmesi durumunda tehditlerle karşı karşıya kalacağı değiniliyor. Marttan sonra döviz piyasasında dalgalanmaların olacağına yönelik beklentilerin yükselmesi, küresel kırılganlık gibi unsurlar TL’nin de dahil edildiği gelişmekte olan ülkeler piyasasının daralmasına neden olacaktır.
Bu açıdan baktığımızda hem TL’den hem de sektörün kontrolsüz hareketlerinden ötürü teknik çözümlerin çok da fazla olmadığı gerçeği karşımıza çıkıyor.
Sonuç olarak, inşaat sektörü bir tür krize doğru emin adımlarla yürürken, hiçbir müdahale yapılmaksızı krizi beklemek yerine Kuzey Kıbrıs’ın ekonomik kapalılığını açmak bir yöntem olabilir. Ancak bunun yolunun yapılacak reformlardan çok Kıbrıs sorununa bağlı olduğu açık bir gerçektir. Kıbrıs sorununun çözülmesi ile genel talebin artması ve yaratılacak sinerji konut satışlarına olumlu bir etki yaratacaktır.
Ancak bu yakın zamanda gerçekleşmeyecekse, sektörün krize girmesi durumunda oluşacak olan batıkların maliyeti toplumsallaştırılmamalıdır. Her ne kadar mevcut yaklaşım bunun sosyal maliyetini, Kıbrısın kuzeyinde yaşayan insanların veya hükümetlerin ödemesi şeklindedir.
Bu noktada inşaat sektörünün çılgınca büyüme arzusunun sosyal ve ekonomik maliyetlerini ödemeye karşı durmak cesaretini gösterecek olanların birlikteliği krizden sıradan insanların zararlı çıkmaması için temel nokta olacaktır.
Aynı zamanda kontrolsüz büyüyen inşaat sektörünün kriz yaratması durumunda batık maliyetlerini Kıbrısın kuzeyindeki insanların mevcut sermayesi de ödeyebilecek gücü de yoktur.
Oluşacak durumda maliyetlerin toplumsallaştırılması halinde hızla yoksullaşmayı getirecek ve yoksulları daha yoksul olma batağına itecektir.
Bu noktada ekonomide adil çözümlerin sağlanması için siyasi anlamda “ödemeyeceğiz” demek gerekiyor; hukuki anlamda ise “şirket tasfiyesi” ve “şirketlerın batması” durumunu düzenleyen yasal kapsamında ele alınması gerekmektedir.
Dörtlü koalisyon hükümetinin bunu geciktirmesi, sektörde bir sorun olduğunda batık maliyetleri, krizin sorumlularına değil doğrudan topluma yüklemesi anlamına gelecektir.
